AFYONKARAHİSAR GAZLIGÖL DEVRE TATİL SİSTEMLERİ VE UYGULAMADA YAŞANAN HUKUKSAL PROBLEMLER

Dünya turizm sektöründe “Timeshare” olarak adlandırılan ve son yıllarda önemli bir yükseliş göstererek turizm sektörünün yeni ve dinamik bir alanını oluşturan “devreli tatil sistemleri”, Türk turizm sektöründe de yaygın bir şekilde uygulanmaktadır.Öncelikle sistem hakkında kısaca bilgi vererek başlayalım.

Devreli tatil sistemleri dünyanın çeşitli ülkelerinde değişik hukuki temellere dayanılarak farklı şekillerde uygulanmaktadır.

Sistemin temel ayırıcı özelliği devre tatil sahibine sağladığı hakkın niteliğinde ortaya çıkmaktadır. Bu açıdan temel ayırıcı özelliğin sistemlerin hak sahibine ayni hak veya şahsi alacak sağlamasına göre analiz edilmiştir. Buna göre devreli tatil sistemleri;

 1. Ayni Hakka Dayalı Sistemler

 2. Şahsi Alacak Hakkına Dayalı Sistemler Olarak Ortaya Çıkmaktadır.

Bu iki sistemde uygulamada, aynı veya şahsi hakkı tesis eden hukuki işlemin niteliğine göre farklılıklar arz etmektedir. Hakkı tesis eden hukuki işlemin niteliğine göre;

 Ayni Hakka Dayalı Devreli Tatil Sistemleri;

 Devre Mülk Hakkı

 Müşterek Mülkiyet Payına Bağlı Yararlanma Hakkı 

Şahsi Alacak Hakkına Dayalı Sistemler; 

Şirket Hissedarlığı Kulüp Garanti (Club Trustee )

Puan Sistemi (Point System) 

Devre Tatil Sözleşmeleri; şeklinde uygulanmaktadır. Bu yazıda daha çok bölgede uygulanan devremülk ve devre tatil sözleşmeleri üzerinde inceleme yapılacaktır.

Ülkemizde devreli tatil sistemi, ilk önce devre mülk olarak uygulanmaya başlamış ancak devre mülk sisteminin  634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası ve 3227 sayılı Devre Mülk Yasası’nın özellikle on beş günlük süre ve yönetim ile ilgili sınırlayıcı hükümlerinin sistemin işleyişini güçleştiren etkileri ve uluslar arası sistem ile uyum ihtiyacı sebepleri ile “devre tatil sözleşmeleri” kullanılmaya başlanmıştır. 

DEVREMÜLK SİSTEMİ

Devre mülk sisteminin hukuki niteliği, müşterek mülkiyet ve bu mülkiyet hakkı üzerinde tesis edilen bir irtifak hakkı olarak ortaya çıkmaktadır.

10.06.1985 tarih ve 3227 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu’na Devre Mülk Hakkı İle İlgili Maddeler Eklenmesine Dair Kanun” ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na yeni bir sekizinci bölüm eklenmiştir. İlgili kanunda;

‘Madde 57 – Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir.

 Madde 58 – Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir. Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir. Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir. Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.

 Madde 59 – Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.

 Madde 60 – Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir

 Madde 61 – Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.

Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dışardan bir gerek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir.

 Madde 62 – Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlarına bağlı değildir.

 Madde 63 – Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun giderilmesini isteyemezler.

 Madde 64 – Devre mülk hak sahipleri, kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar. Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz. İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.

 Madde 65 – Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.’ şeklinde düzenleme yapılmıştır.

Ayni hakka dayalı sistemlerde, devre mülk satış sözleşmeleri ve müşterek mülkiyete dayalı devre tatil satış sözleşmeleri gayrimenkul satışı hükümlerine tabiidir. Şekil yönünden tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde pay devri veya ayni hak tesisine ilişkin sözleşmelerin resmi şekle bağlı olması gerekir. Bu konuda yapılacak satış sözleşmeleri resmi şekle bağlı satış vaadi sözleşmeleri şeklinde düzenlenmelidir.

DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİ

Gümrük ve Ticaret Bakanlığınca düzenlenen yönetmeliğin 4. Maddesinde yer alan tanıma göre ‘ Devre tatil sözleşmesi: Bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı veren sözleşmeleri’ ifade eder.

Ön ödemeli devre tatil sözleşmeleri ise  ‘ Tüketicinin ayni hakka konu bir taşınmazın satış bedelini veya şahsi hakka konu taşınmazın kullanım hakkı bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcı veya sağlayıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı ya da kullanım hakkını tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmeler’ şeklinde düzenlenmiştir.

Yönetmeliğin devamında  ön bilgilendirme, cayma hakkı,  sözleşmenin şekil ve içeriği, satıcı ve sağlayıcının yükümlülükleri, eksik bilgilendirme, bağlı kredi hususlarına açıklık getirilerek düzenleme yapılmıştır:

Ön bilgilendirme

MADDE 5 – (1) Satıcı veya sağlayıcı, bu Yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından en az bir gün önce tüketicilere yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile ön bilgilendirme formu vermek zorundadır.

(2) Ön bilgilendirme formunun, en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir şekilde düzenlenmesi zorunludur.

(3) Ön bilgilendirme formunun;

a) Devre tatil sözleşmeleri için Ek-1’de,

b) Uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri için Ek-2’de,

c) Yeniden satış sözleşmeleri için Ek-3’te,

ç) Değişim sözleşmeleri için Ek-4’te,

d) Ön ödemeli devre tatil sözleşmeleri için ise Ek-5’te,

yer alan bilgileri içermesi zorunludur.

(4) Satıcı veya sağlayıcıdan kaynaklanmayan ve gerekli özenin gösterilmesine rağmen sonuçlarına engel olunamayan, olağandışı ve öngörülemeyen durumlarda, ön bilgilendirme formlarında yer alan bilgiler, sözleşmenin kurulmasından önce yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketicinin onayını almak ve yapılan değişiklikleri de ayrıca sözleşmede belirtmek şartıyla değiştirilebilir.

(5) Bu Yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerle ilgili olarak, satıcı veya sağlayıcının hediye tatil, kampanya, ücretsiz yemek ve gezi gibi isimler altında satışı özendirici yöntemler kullanarak tüketiciye bir davette bulunması halinde, bu davetin içeriği ve ticari amacının tanıtım faaliyetinden önce yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye bildirilmesi zorunludur.

(6) Bu maddede yer alan bilgilendirmelerin yapıldığına ilişkin ispat yükü satıcı veya sağlayıcıya aittir.

Sözleşmenin şekli ve içeriği

MADDE 6 – (1) Satıcı veya sağlayıcı, 5 inci madde uyarınca tüketiciye verilen ön bilgilendirme formunda yer alan bilgilerle birlikte tüketicinin adı, soyadı, açık adresi ve diğer iletişim bilgileri ile tarafların sözleşmeyi imzaladığı yer ve tarihe ilişkin bilgileri de içeren bir sözleşme düzenlemek ve yazılı veya mesafeli olarak kurulan bu sözleşmelerin bir örneğini kağıt üzerinde veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye vermek zorundadır. Daha ağır şekil şartları öngören kanun hükümleri saklıdır. Aksi halde satıcı veya sağlayıcı sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.

(2) Bu Yönetmelik kapsamında yer alan sözleşmelerin en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade, okunabilir bir şekilde düzenlenmesi zorunludur.

(3) Mesafeli satış yöntemiyle kurulan sözleşmeler hariç olmak üzere satıcı veya sağlayıcı, tüketicinin kendi el yazısıyla sözleşme tarihini yazmasını ve sözleşmeyi imzalamasını sağlamakla yükümlüdür.

(4) Sözleşmenin bir örneğinin tüketiciye verildiğine ilişkin ispat yükü satıcı veya sağlayıcıya aittir.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

Cayma Hakkının Kullanımı ve Tarafların Yükümlülükleri

Cayma hakkı

MADDE 7 – (1) Tüketici, bu Yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahiptir.

Cayma hakkının kullanımı

MADDE 8 – (1) Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin, cayma hakkı süresi dolmadan, şahsi hakka konu ön ödemeli devre tatil sözleşmeleri için yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile ayni hakka konu taşınmaza ilişkin sözleşmelerde ise noterlikler aracılığıyla satıcı veya sağlayıcıya yöneltilmesi yeterlidir.

(2) Satıcı veya sağlayıcı, Ek-6’da yer alan cayma formunu, sözleşmenin kurulduğu anda yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla tüketiciye vermek zorundadır.

(3) Tüketici, cayma hakkını kullanırken Ek-6’da yer alan cayma formunu kullanabileceği gibi cayma kararını bildiren açık bir beyanda da bulunabilir.

(4) Devre tatil, uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri ve bu sözleşmelerle birlikte düzenlenmiş olan yeniden satış, değişim ve ilgili diğer tüm sözleşmeler, cayma hakkının kullanılması ile birlikte hiçbir cezai şart ödeme yükümlülüğü olmaksızın kendiliğinden sona erer.

Satıcı veya sağlayıcının yükümlülükleri

MADDE 9 – (1) Geçerli bir şekilde kurulan devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç olmak üzere, satışın ön ödemeli yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın satıcı veya sağlayıcı, cayma süresi dolmadan tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez. Bu yasağa rağmen tüketiciden herhangi bir bedel alınması durumunda, alınan bedel tüketiciye derhal iade edilir. Ayrıca tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge tüketici yönünden geçersizdir.

(2) Tüketicinin cayma hakkını kullanması durumunda, cayma hakkının kullanılmasından önce sunulan hizmete ilişkin olarak tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez.

(3) Tüketicinin devre mülk hakkı veren sözleşmelerden cayma hakkını kullanması durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, cayma bildiriminin satıcı veya sağlayıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde tüketiciye geri verilir.

(4) Değişim sözleşmesinin devre tatil sözleşmesi ile birlikte ve aynı zamanda tüketicilere verildiği hallerde, cayma hakkının kullanımına ilişkin süreler her iki sözleşme için de geçerlidir.

(5) Satıcı veya sağlayıcı, yeniden satış sözleşmesi kapsamında satış işlemi gerçekleşmedikçe tüketiciden ödeme yapmasını isteyemez.

Eksik bilgilendirme

MADDE 10 – (1) Satıcı veya sağlayıcının 5 inci maddenin birinci ve üçüncü veya 6 ncı maddenin birinci ya da 8 inci maddenin ikinci fıkralarında belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi durumunda, tüketici cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı değildir. Bu süre her halükarda cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona erer.

(2) Birinci fıkrada belirtilen yükümlülüklerin bir yıllık süre içinde yerine getirilmesi halinde, on dört günlük cayma hakkı süresi, bu yükümlülüklerin gereği gibi yerine getirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar.

Bağlı kredi

MADDE 11 – (1) Tüketicinin ödeyeceği bedel, kısmen veya tamamen satıcı veya sağlayıcı ile kredi veren arasındaki anlaşmaya dayanılarak bir kredi veren tarafından karşılanıyorsa tüketicinin sözleşmeden cayması ve buna ilişkin bildirimin cayma süresi içinde ayrıca kredi verene de yöneltilmesi hâlinde bağlı kredi sözleşmesi de herhangi bir tazminat veya cezai şart ödeme yükümlülüğü olmaksızın sona erer.

(2) Bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer.

(3) Bağlı kredi sözleşmesinde cayma hakkının kullanıldığına dair bildirim, 8 inci maddenin birinci fıkrasında belirtilen yöntemle kredi verene yapılır.

14, 15 ve 16. maddeler ise ön ödemeli devre tatil sözleşmelerini düzenlemiştir. 

MADDE 14 – (1) Ayni hakka konu bir taşınmazın veya şahsi hakka konu taşınmazın kullanım hakkının ön ödemeli satılması durumunda, satıcı veya sağlayıcı tarafından, Ek-5’te yer alan bilgilere ek olarak tüketiciye, bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesinin verilmesi zorunludur.

(2) Satıcı veya sağlayıcının, ön ödemeli satışa başlamadan önce, proje toplam bedelinin bir milyon Türk Lirasını aştığı projeler için, 27/11/2014 tarihli ve 29188 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin “Teminat” başlıklı beşinci bölümü hükümleri çerçevesinde teminat sağlaması zorunludur.

(3) Ön ödemeli devre tatil sözleşmelerinde, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönme bildiriminin; şahsi hakka konu ön ödemeli devre tatil sözleşmeleri için yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile ayni hakka konu ön ödemeli devre tatil sözleşmeleri için ise noterlikler aracılığıyla satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir.

(4) Sözleşmeden dönülmesi durumunda:

a) Tüketiciden sadece sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat talep edilebilir. Satıcı veya sağlayıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez.

b) Tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcı veya sağlayıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün içinde tüketiciye geri verilir.

c) Tüketici, alınan bedelin ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgenin iade edildiği tarihten itibaren, on gün içinde edinimlerini iade eder.

(5) Sözleşme bedelinin bir kısmının veya tamamının bağlı kredi ile karşılanması durumunda, dönme bildiriminin satıcı veya sağlayıcı tarafından kredi verene derhal bildirilmesi zorunludur. Tüketicinin ödediği satış bedeli, satıcı tarafından dönme bildiriminin kendisine ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün içinde, yalnızca dördüncü fıkranın (a) bendinde belirtilen tazminat tutarı düşülerek kredi verene iade edilir. Kredi veren, söz konusu tutarı Kanunun 27 nci maddesine uygun olarak tüketiciye derhal geri öder.

(6) Ön ödemeli devre tatil sözleşmesine konu taşınmazın yer aldığı projede sonradan değişiklik yapılması durumunda, bu değişikliğin tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile bildirilmesi zorunludur. Tüketici yapılan proje değişikliğini kabul etmeyerek bir ay içinde vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir. Proje değişikliğinin yasal zorunluluklardan veya mücbir sebep hallerinden kaynaklanması durumunda, satıcı tüketiciden sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar kesinti yapabilir.

(7) Sözleşmeye konu taşınmazın inşa edileceği arsa üzerinde yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli devre tatil sözleşmesi yapılamaz.

(8) Birinci fıkrada belirtilen yükümlülüklerin yerine getirildiğine ilişkin ispat yükü satıcı veya sağlayıcıya aittir.

Ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli satışı

MADDE 15 – (1) Bu Yönetmeliğin uygulanmasında; 2 nci maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen sözleşmelere konu taşınmazların ön ödemeli satışı, konusu ayni hak olan ön ödemeli devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilir.

(2) Ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli satılması durumunda, satıcı veya sağlayıcının 5 ve 6 ncı maddelerde yer alan yükümlülükleri yerine getirmesi koşuluyla;

a) Kat irtifakı devrini tüketici lehine tapu siciline tescil etmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme düzenlemesi veya

b) Noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi düzenlemesi

zorunludur.

(3) Devir ve teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez. Kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilir. Taşınmazın kullanıma hazır bir şekilde tüketiciye zilyetliğinin devredilmesi gerekir. Aksi halde, teslim gerçekleşmemiş sayılır.

Şahsi hakka konu taşınmazın ön ödemeli satışı

MADDE 16 – (1) Bu Yönetmeliğin uygulanmasında, konusu taşınmazın kullanım hakkı olan sözleşmelere ilişkin ön ödemeli satışlar, konusu şahsi hak olan ön ödemeli devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilir.

(2) Şahsi hakka konu devre tatil amaçlı taşınmazın kullanım hakkının devrinin en geç otuz altı ay içinde yapılması ve bu hakka konu taşınmazın kullanıma elverişli bir şekilde sunulması zorunludur.

 Tüketicinin bu Yönetmelikten kaynaklanan haklarını kullanmaktan feragat ettiğine veya satıcı veya sağlayıcının yükümlülüklerini sınırladığına ya da ortadan kaldırdığına dair kayıtlar ise geçersiz kabul edilerek tüketici korunmuştur.

Yapılan hukuki düzenlemeler bu şekilde olup bu zamana kadar yaşana hukuki sorunlara göz atmak ve düzenlemelerin ne kadar çözüme elverişli olduğuna bakmakta yarar vardır. 

AFYONKARAHİSAR GAZLIGÖL’DE YAŞANAN SORUNLAR

Bölgede yaşanan problemleri  Afyon Kocatepe Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi’nde yayımlanan Doç. Dr. Mustafa SANDIKCI 1 ,Dr. Öğr. Üyesi Aylin AKTAŞ ALAN ın yaptığı çalışmalar ışığında değerlendirilecek  olursak ana problemlerin pazarlama ve satış, personel ve hizmet alanında oluşumunu görmekteyiz. Bu  hususları incelemeye geçersek;

Pazarlama ve Satış Kaynaklı Sorunlar

Bu bölümde; 

A-Taahhüt edilenlerin gerçekleşmemesi.

A-1-Devre mülk tesliminin taahhüt edilen tarihte yapılmaması

A-2-Yapılan teslimde ifanın gereği gibi yapılmaması

B-Gerçek dışı vaatler, ödenen yüksek satış komisyonları, otelcilik konaklama satışının gerçekleşememesi, 

C-Yaşanılan rekabet ve uygulanan fiyat politikaları hakkında oluşmuş olumsuz sorunlarının analizine yer verilmiştir.

Devre mülk mağdurlarının  büyük çoğunluğu pazarlamacıların “gerçek dışı vaatler” de bulunduklarını belirtmiş, pazarlamacılar tarafından en sıklıkla vaatte bulunulan hususların;

-gelmediğinizde sizin adınıza kiraya verilecek’’,

-satmak istediğinizde tekrar biz satın alacağız” 

-yüksek kira getirisi’’

-takas usulü tatil (RCI vb)

vaadleri olduğunu belirtirken, , vaadlerinin pazarlamacılar tarafından verilen gerçek dışı vaadler olduğunu ifade etmişlerdir. Devre mülk satın alan kişilerin değer kazanarak satış yapma beklentisi zaman içinde gerçekleşmemiştir. Bazı vaatler pazarlama aşamasında gerçek dışı olarak görülmese de (kira getirisi, takas usulü tatil) zaman içerisinde gerçekleşememiş olması bu vaatleri de gerçek dışı olarak değerlendirmelerinde etken olmuştur.

Devre mülk sahiplerine inşaatların zamanında bitmemesi nedeniyle  teslim edilememesi hususu da mağduriyetlerin büyük çoğunluğunu oluşturmaktadır.

Katılımcıların tamamı pazarlamacılara yaklaşık % 30 civarında “satış üzerinden komisyon” ödediklerini belirtmişlerdir. Katılımcılar bu durumun ortaya çıkardığı en temel sorunun gelir kaybı olduğunu belirtmişlerdir,  işi bilmeyen çoğu kişinin de yüksek kazançtan dolayı bu işi yapmak istediğini belirtmişlerdir

İnsan Kaynakları Sorunları

 Bu bölümde 

A-Personel temininde yaşanılan sıkıntılar, 

B-Personel devir hızı yüksekliği, 

C-Ücret yetersizliği ve zamanında ödenememesi gibi insan kaynaklarına ilişkin sorunların araştırmaya katılan işletmelerde karşılaşılıp karşılaşılmadığı incelenmiştir

Çalışmaya katılan işletmelerin tamamı yeterli sayıda ve nitelikte personel bulmakta sıkıntı yaşadıklarını belirtmişler.

Bu durumun ortaya çıkmasındaki sebepleri,  bölgenin turizm geçmişi olmaması ve yöre insanının tarla, bahçe, ekin zamanı işten ayrılmaları, maaşların zamanında ve düzenli yatırılamaması, bölgenin turizm arzının çok hızlı gelişmesi olarak ortaya çıktığı söylenebilir.

Hizmet Sunumu Kaynaklı Sorunlar

Konaklama ve kat hizmetleri hizmetlerinin verilmesinde karşılaşılan sorunlar konusunda;

A-Teknik hizmetlerin yetersizliği,

B-Fazla malzeme talebi,

C-Fazla dönem değişikliği talebi ve belli dönemde yoğunlaşma,

D-Kendi odalarını verememe ve arzu edilen temizliği sağlayamama sorunlarını en çok karşılaştıkları sorunlar olarak gündeme geldiği görülmektedir.

Yiyecek-içecek hizmetlerinin verilmesinde karşılaşılan sorunlar, yiyecek içecek hizmetinden faydalananların sayıca az olmasından dolayı arzu edilen nitelik ve çeşitte sunum yapamadıkları şeklindedir.

SONUÇ

Turizmin çeşitlendirilmesi, sezonunun uzaması, doluluk oranlarının yükselmesi, ürün kalitesinin artması gibi önemli hususlarda turizm sektörüne katkıda bulunan devre mülk/tatil sistemi yaşanan veya yaşanacak krizlerden kolay etkilenmeyen önemli bir alternatif sektördür.

Bu sektörün temeli olan  şirketlerinin iflasın eşiğinde olmalarını yaşanan problemler silsilesinin çıkışı olarak değerlendirmek yanlış olmaz. Öncelikle bu şirketlerin kurtarılmaya ihtiyacı vardır. 

A-Afyonkarahisar Gazlıgöl tüketicileri tarafında yaşanan sorunların başında gelen inşaat problemleriyle devre mülkünü teslim alamayanlar için 2015 tarihli yönetmelikle çözüm getirilmiştir.15.maddenin 3.fıkrası gereğince’Devir ve teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez. Kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilir. Taşınmazın kullanıma hazır bir şekilde tüketiciye zilyetliğinin devredilmesi gerekir. Aksi halde, teslim gerçekleşmemiş sayılır.’

Bu halde tüketici;

1-Borçlar Kanunu gereğince;

 MADDE 112- Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.

MADDE 125- Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.

 Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir

Bu durumda  alacak muaccel ve borcun ifası da mümkünse, alacaklı, ifadan kaçınan borçluya karşı ifa davası açarak borcun aynen ifasını talep edebilir ve mahkeme kararıyla cebri icra yoluna başvurarak  borcun aynen ifa edilmesini sağlayabilir

2- Tüketicinin Korunması Hakkında Kanununa göre;

 Sözleşmeden dönme 

MADDE 45- (1) (Değişik: 2/1/2017-KHK-684/8 md.; Aynen kabul: 1/2/2018-7074/8 md.) Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmidört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila oniki ay arası için yüzde altısına ve oniki ila yirmidört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.

 (2) Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez.

 (3) Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüzseksen gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder. 

B-Gazlıgöl’de sıklıkla yaşanan bir diğer problem ise ifanın gereği gibi yapılmaması vadelerin gerçekleşmemesidir. Bu problem için öncelikle yönetmelik ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanununda ön bilgilendirme formunun sözleşmeden önce tüketiciye verilmesi zorunluluğu getirilmiştir. 

Hiç ifa edilmeme halleri, edimin mevcut olmasına rağmen yerine getirilmemesinden kaynaklanabileceği gibi, edimin imkansızlık kazanması sebebiyle de meydana gelebilir.  Sorumluluğu doğuran ikinci hal ise edimin kötü ya da gereği gibi ifa edilmemesi halleridir. Kötü ifadan söz edebilmek için, borç belirlenen süreden daha geç ifa edilmiş olabileceği gibi; miktar, nitelik veya ifa yeri bakımından da gereği gibi ifa edilmemiş olabilir. Bu durumlardan dolayı da, alacaklının borçluya karşı kötü ifadan, ifa imkansızlığından ve borçlunun temerrüdünden kaynaklanan karşı hakları söz konusu olacaktır.

 Borçlar Kanunu gereğince tüketici;

Sözleşmenin yapılmasından önce edimin ifası objektif olarak imkansızsa sözleşme geçersiz olacaktır. Bu objektif imkansızlık maddi veya hukuki sebeplerin sonucu olarak ortaya çıkabilir. Borçlu sözleşmenin imkansız olduğunu biliyorsa, bilmeyen tarafın menfi zararını ödemekle yükümlüdür.

Sözleşmenin yapılmasından önce edimin ifası sadece borçlu için imkansızsa bir başkası borcu ifa edecek durumdaysa subjektif imkansızlık söz konusu olur. Bu durumda sözleşme geçerli olarak kurulmuş olur. Borcun ifası borçlunun kusuruyla karşılanamazsa borçlu alacaklıya tazminat ödemekle yükümlüdür.

Borcun ifası mümkün fakat gerekenden daha fazla emek veya gidere sebep oluyorsa borçlu zarar etse dahi borcunu ifa etmek zorundadır. Beklenmeyen haller nedeniyle borcun ifası güçleşmiş ve alacaklının sözleşmeye göre ifa istemesi hakkın kötüye kullanılması amacını taşıyorsa borçlu sözleşmenin uyarlanmasını isteyebilir veya sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.

3- İfada ki imkansızlık geçici nitelikteyse borç sona ermez. İfa gecikmelide olsa gerçekleşir. Ancak geçici nitelikte olsa da ifa imkansızlığının ne kadar süreceği belli değilse kesin imkansızlığın hukuki sonuçları doğar.

4- İfa borçlunun kusuruyla tamamen imkansız hale gelmişse alacaklı edimin mümkün olan kısmının ifasını istemek ve ifa edilmeyen bölüm için tazminat talep hakkına sahiptir. Kısmi ifa alacaklı için fayda getirmiyorsa borcun tümü için kusurlu imkansızlık nedeniyle tazminat isteyebilir.

5- Borçlu borcunu yerine getirmiş fakat borç gereği gibi ifa edilmemişse borçlu alacaklının borcun gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zararını karşılamakla yükümlüdür. Alacaklı borca uygun olmayan ifayı reddetmek ve borcun gereği gibi ifasını isteme hakkına sahiptir. Bazen kötü ifaya rağmen alacaklı ifayı kabul etmek durumunda kalabilir. Alacaklının kötü ifayı kabul etmesi, ifanın gereği gibi yapılmamasından doğan zararını istemekten vazgeçme olarak değerlendirilmez.

Borçlunun ‘sorumsuzluk anlaşması ‘ noktasında da kanun güvence getirmiştir. 

MADDE 115- Borçlunun ağır kusurundan sorumlu olmayacağına ilişkin önceden yapılan anlaşma kesin olarak hükümsüzdür. Borçlunun alacaklı ile hizmet sözleşmesinden kaynaklanan herhangi bir borç sebebiyle sorumlu olmayacağına ilişkin olarak önceden yaptığı her türlü anlaşma kesin olarak hükümsüzdür. Uzmanlığı gerektiren bir hizmet, meslek veya sanat, ancak kanun ya da yetkili makamlar tarafından verilen izinle yürütülebiliyorsa, borçlunun hafif kusurundan sorumlu olmayacağına ilişkin önceden yapılan anlaşma kesin olarak hükümsüzdür.

C-İşletmeler açısından yaşanan diğer önemli bir sorun da bölgede rekabetin artması ve pazarlama esnasında gerçek dışı vaatlerde bulunulmasıdır. En çok şikâyet alınan  konuların başında ‘’taahhüt edilenlerle gerçekleşenin örtüşmemesi’’ durumu gelmektedir. Bu durumda bu tarz olumsuzlukları azaltmak adına

1-Diğer turizm işletmelerinin de yaptığı gibi satış-pazarlama bölümü oluşturarak veya profesyonel acentelerle işbirliği yaparak işletmelerin satış faaliyetlerini sürdürmeleri yoluna gidilmesi tüketicideki güven duygusunun artmasına ve dolandırıcılık faaliyetlerinin önüne geçilmesine elverişli bir yöntem oluşturacaktır.

2-Gerek işletme yöneticileri gerekse ilgili Bakanlık/Belediye yetkilileri şikâyetleri değerlendirmeli, mağduriyetlerin ve memnuniyetsizliklerin önüne geçmek adına denetleme sürecinin kuvvetlenmesi yoluna gidilmelidir.

D-Ayrıca yaşanan bir diğer sorun da dolandırıcılık faaliyetlerinin sözleşme yapılmadan ücret alınması şeklinde gerçekleştiği görülmektedir. Bu konu içinde Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda ve yönetmelikte düzenleme yapılmıştır. Buna göre;

Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.

Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere bu maddede öngörülen cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer.

Ayrıca unutulmamalıdır ki Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi Devre mülk sözleşmeleri, ve ayni hak tipinde yapılan devre tatil ve ön ödemeli devre tatil sözleşmelerinin resmi şekilde yapılması gerekmektedir aksi takdirde geçersizdir. 

Bu önemli noktalarda Gazlıgöl termal alanlarının devre mülk/tatil alıcısının dikkat ve özeni göstermesi önemlidir.

E-Gazlıgöl devre mülk/tatil alıcısının satıcıların satış ve müşteri kazanma amacıyla yaptığı baskı düşünülecek olursa sağlıklı bir sözleşme iradesi konusunda sıkıntı yaşanabileceği de açıktır. Bunun içinse alıcıya cayma hakkının tanınması yerinde olacaktır. Yönetmelik ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna göre;

1-Tüketici,  sözleşmenin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahiptir. 

2-Tüketiciye ön bilgilendirme formunun verilmemesi sözleşmenin tüketiciye teslim edilmemesi gibi durumlarda süre başlamayacak olup bu hak her halde 1 yıl sonra sona erecektir. Yani tüketiciye teslim edildiği tarihten itibaren başlayacak 14 günlük süre mevcut olup bu süre de 1 yılla sınırlandırılmıştır.

 3-Tüketicinin cayma hakkını kullandığı durumda tatil hizmeti veren sağlayıcı veya satıcı , cayma bildirimi kendisine ulaştığı tarihten en geç 14 gün içinde tüketiciyi borç altına sokan her türlü senet, bono vb. belgeyi tüketiciye iade etmek ayrıca o tarihe kadar tüketicinin ödediği herhangi bir tutar varsa bu tutarları ödemekle yükümlüdür.

 Cayma hakkının nasıl kullanılacağı ilgili yönetmelikle gösterilmiştir. Bu konuya ilişkin bilgilendirme yukarıda yapılmıştır.

ÇÖZÜM ÖNERİLERİ

Afyonkarahisar Gazlıgöl termal alanlarında devre mülk/tatil alıcılarının ve avukatlarının  yaşadığı problemlerin tahsil noktasında oluştuğu görülmektedir. Burada ismini zikredemeyeceğimiz ancak alenen bilinen bazı şirketlerden özellikle kurum borçları nedeniyle avukatlar tahsil yapamamakta ve icra masraflarının aşırılığı bu durumu çıkmaza sokmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu ve diğer yönetmeliklerde bulunan mevzuatın tek metinde toplanması,  Gazlıgöl’de en büyük sorunu oluşturan tamamlanmayan tesislerin devlet güvencesi ile tamamlanarak hak sahiplerine teslimatın tamamlanmasına ilişkin çalışmalar yapılmalıdır.

A-Tahsile  ilişkin icra takiplerinin ivedelikle yapılması gereklidir. 

B-İcra yoluna başvurulmayacaksa ivedilikle dava açılması gerekmektedir.

Afyonkarahisar devre mülk mağdurları tarafından kurulan Termal Mağdurları Platformu mağdurların sesini duyurmaya çalışırken elbette avukatlar için de Gazlıgöl’de yaşanan sıkıntılar gündem de olup takip edilmektedir.