Mirascılardan/paydaşlardan birinin payını 3. kişiye satması durumunda diğer paydaşların şufa hakkını kullanması için  gayrimekulün fiilen taksim edilmemiş olması gerekir. Bir taşınmaz da ön alım hakkının kullanılması istemine ilişkin davada taşınmazın paydaşlar tarafından fİili olarak taksim edilmesi ve paydaşların kullanımına ayrılan kısımların belli olması durumunda şufa hakkının kullanılamayacağına dair yargıtay kararları aşağıdadır.

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2013/13749

K. 2014/1395

T. 4.2.2014

DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 31.5.2012 gününde verilen dilekçeyle önalım sebebiyle tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 5.6.2013 tarihli hükmün Yargıtay'ca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 4.2.2014 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. A. Karaköse ile karşı taraftan davacı vekili Av. Enver Kaynak geldi. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafların sözlü açıklamaları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: 

KARAR : Karar 

Davacı, paydaş olduğu 399 parsel sayılı taşınmazın dava dışı paydaşı A.'nin payını 22.5.2012 tarihinde satış yoluyla davalıya devrettiğini, önalım hakkını kullanmak istediğini ileri sürerek, davalıya ait payın adına tescilini istemiştir. 

Davalı, taşınmazın fiilen paylaşıldığını, edindiği payda ev ve sera bulunduğunu, zemin bedeli dışında bu muhdesadların bedelini de ödediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. 

Mahkemece, fiili taksim kanıtlanamadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. 

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir. 

Dava, önalım hakkı sebebiyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. 

Ön alım davasına konu payın dair bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir 3. şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış sebebiyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir. 

Somut uyuşmazlıkta, tarla niteliğinde 614.875 m2 yüzölçümündeki taşınmazın tapu kaydından davacı ve davalı dışında başka paydaşlarında bulunduğu anlaşılmaktadır. Davalı 24.12.2012 tarihli dilekçesinde ileri sürdüğü eylemli paylaşım iddiasını kanıtlamak için keşif, bilirkişi incelemesi, tanık ve her türlü delile dayanmıştır. Davalının fiili taksim yapıldığına dair delilleri toplanarak özellikle zeminde davacının ve davalıya pay satan A.'nin kullandığı yer olup olmadığının belirlenmesi ve davacının taşınmazının belli bir yerini kullandığı ve önceki paydan zamanında hak iddia etmediği yere karşılık gelen pay satılması üzerine MK'nın 2. maddesindeki dürüstlük kuralına aykırı olarak önalım hakkını kullanıp kullanmadığı araştırılarak ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir. 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, 1.100TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, peşin harcın istenmesi halinde yatırana iadesine, 4.2.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi. 

14. Hukuk Dairesi         2013/14472 E.  ,  2014/3638 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Bulancak Asliye Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 14/06/2013

NUMARASI : 2009/7-2013/344

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 06.01.2009 gününde verilen dilekçe ile önalım nedeniyle tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 14.06.2013 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle tayin olunan 18.03.2014 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. Y.. K.. ve Av. G.. U.. ile karşı taraftan davacı vekili Av. M.. A.. geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: 

_ K A R A R _

Davacı, paydaş olduğu .. parsel sayılı taşınmazın dava dışı paydaşın payının davalıya satış yoluyla devredildiği ve satış bedelinin de muvazaalı olduğunu belirterek davalı adına kayıtlı payın iptali ile adına tescilini ve taşınmaz kaydındaki ipoteğin fekkini dava ve talep etmiştir.

Davalı, davanın süresinde açılmadığını, bedelin muvazaalı olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken 

bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Somut uyuşmazlıkta, alt kısmı dükkan üst kısmı kahvehane niteliğindeki 1.. parsel sayılı taşınmazda davacı ve davalı dışında dava dışı Hasan ve Fatma’nın da paydaş olduğu görülmektedir. Fen bilirkişisinin 29.04.2013 günlü raporunda, 1.. parseldeki eczahane olarak kullanılan taşınmazın davalı; birahane olarak kullanılan taşınmazın davacı ve kahvehane olarak kullanılan taşınmazın dava dışı Fatma’nın tasarrufunda bulunup, başka bağımsız bölüm bulunmadığı belirtilmiştir. Keşif ve duruşmalarda dinlenen davalı tanıkları da davacı ve davalı tarafından ayrı ayrı tasarruf edilen bağımsız bölümlerin bulunduğunu söylemiştir. Taşınmazda davacı ve davalının ayrı ayrı kullanımında olan bağımsız bölümler bulunmakta olup, davalı tasarrufundaki bağımsız bölüm payını devraldığı önceki malikin kullandığı bağımsız bölümdür. Davalıya payını devreden satıcının kullanımında olan bağımsız bölümün davalı tarafından satış yoluyla edinilmiş olup, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Bu nedenle, eylemli paylaşım bulunması nedeniyle davanın reddi gerekir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar uyarınca davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 1.100 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 18.03.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2013/16536

K. 2014/3688

T. 18.3.2014

DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 11.1.2010 gününde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 12.7.2013 tarihli hükmün Yargıtay'ca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı M. H. T. vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 18.3.2014 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekilleri Av. N. C. ile Av. Raziye Ü. geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafın sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: 

KARAR : Dava, ön alım hakkına dayalı olarak davaya konu 190 parselde 2/8 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkindir. 

Davalı fiili taksimin mevcut olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. 

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir. 

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir. 

Önalım davasına konu payın dair bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir 3. şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış sebebiyle önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir. 

Somut olaya gelince; davaya konu 190 parselde davacı M. K. 1/8, davalı M. H. T. ise 2/8 paya sahiptir. Taraflar dışında taşınmazın 2/8'er hissesi M. K. ve S. K., 1/8 hissesi de M. E. adına kayıtlıdır. Davalının taşınmaz paydaşlarından G. K.'den davaya konu 2/8 hisseyi 18.1.2008 tarihinde satış suretiyle edinmesi sonrası taşınmazda paydaş olduğu anlaşılmaktadır. Dosya kapsamından, ilk keşif sonrası düzenlenen fen bilirkişi krokili raporunda davaya konu taşınmazın üç paydaş tarafından kullanıldığı ve davacının zeminde kullandığı bir yerin olmadığı belirtilmiş ise de, yapılan 2. keşifte özellikle davalı tanığı M. Y.'ün fiili kullanıma dair tutarlı ve ayrıntılı beyanına uygun olarak düzenlenen 12.6.2012 tarihli fen bilirkişi raporunda davaya konu payın bulunduğu taşınmazın krokide A harfli kısmının davalıya pay satan G. K., D harfli kısmının da davacı M. K. tarafından kullanıldığı ve davacının önceki paydaş zamanında bu kullanıma karşı çıkmadığı anlaşılmaktadır. 

Hal böyle olunca, davacının önalım hakkının kullanılması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir. 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeple davalı vekilinin temyiz itirazının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istenmesi halinde yatırana iadesine, 1.100 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 18.3.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi. 

YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ

Esas No : 2014/6398

Karar No : 2014/11139

♦ÖNALIM HAKKI NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ

♦DÜRÜSTLÜK KURALI

♦PAYDAŞLARIN KENDİ ARALARINDA TAKSİM YAPMASI

DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 29.03.2010 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 09.01.2014 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili ile duruşmasız temyizi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 14.10.2014 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafın sözlü açıklaması dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: 

KARAR : Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 

Davacı 2528 ada 869 parsel sayılı taşınmazda pay sahibi olduğunu, paydaşlardan K. B. mirasçıları H. B., S. S., K. Ş., S. B. ve E. B.'ın toplam 163/800 paylarını 06.01.2010 tarihinde 140.000 TL bedelle davalı H. K.'na sattıklarını, gerçek satış bedelinin 35.000 TL olduğu belirtilerek bu payın iptali ile adına tescilini istemiştir. 

Davalı, fiili taksim iddiasında bulunarak ve bedelde muvazaa iddiasını da kabul etmeyerek davanın reddini savunmuştur. 

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir. 

Hükmü, davalı vekili ile davacı vekili temyiz etmiştir. 

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazda, paydaşlardan birisinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyetin oluşması ile doğar ve satışla kullanılabilir hale gelir. Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir. 

Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Eylemli kullanma durumu, taşınmaz üzerinde paydaşlarca taksim edilerek kullanılagelen bir durumun varlığı ve bu kullanma biçimine değer verilmesi, önalım hakkına konu paya tekabül eden yerin de davalıya satıldığının davacı tarafından bilinip bilinmemesi önem kazanmaktadır. 

Somut olaya gelince; dava konusu taşınmaz 749 m2 büyüklüğünde arsa vasfında tapuda kayıtlı bulunmasına rağmen taşınmaz üzerinde 2 adet bina olduğu tarafların kabulündedir. Bu taşınmazda halen davacı B. K. 273/2400, davalı H. K. ise 163/800 paya sahiptir. Taşınmazın tapu kaydından davacı ve davalı dışında dava dışı E. B.'ın da 598/2400 oranında paydaş olduğu görülmektedir. Yapılan keşif sırasında dinlenilen davalı tanıkları beyanlarından davalının taşınmazdan pay satın almadan önce paydaşlardan davacı ile davalıya paylarını satan K. B. mirasçıları arasında eylemli paylaşmanın olduğu, taşınmazda caddeye cepheli olan evin davalıya satıldığı anlaşılmaktadır. Dosyaya sunulan 31.01.2011 tarihli fen bilirkişi raporunda, taşınmaz üzerindeki “A” harfi ile gösterilen ahşap evin davalı H. K., “B” harfi ile gösterilen ahşap evin de davacı B. K. tarafından kullanıldığı, evler arasında bulunan duvarın krokide gösterildiği anlaşılmıştır. 

SONUÇ : Hal böyle olunca, davacının önceki paydaşlar zamanındaki kullanıma karşı çıkmadığı halde önalım hakkını kullanılması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle davalı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre davacı vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 1.100 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 14.10.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi. 

Özet: "Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir."

Faydalı olması dileğiyle. Av. Yusuf ASLAN- Antalya Barosu Avukatlarından

YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ

Esas No : 2014/2740

Karar No : 2014/6664

Dava : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 12.07.2010 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 03.10.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR :Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı,paydaşı bulunduğu 10266 ada 1 parsel sayılı taşınmazda diğer pay sahiplerinden G. S. K.,B. S. K. ve M. N. G.'un toplam 3/143 payı 21.04.2009 tarihinde davalıya sattıklarını beyan ederek davalı adına kayıtlı payın iptali ile adına tescilini istemiştir.

Davalı,taşınmazda fiili taksim olduğunu, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece,taşınmazda fiili taksim olduğundan davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa,satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Somut olayda, davalı tarafından,cevap dilekçesinde önalım hakkına konu olan payın bulunduğu taşınmaz üzerinde uzun yıllara dayalı fiili taksim bulunduğu bildirilmiştir. Mahkemece davalının bu savunması üzerinde durularak davalının delillerinin ve davacının karşı delillerinin toplanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yargılama aşamasında dava konusu önalıma konu payın bulunduğu taşınmazın başında keşif yapılmadan, dava konusu taşınmazda fiili taksimin olup olmadığı açıklığa kavuşturulmadan eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş,bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA,peşin harcın istek halinde yatırana iadesine,21.05.2014 gününde oybirliği ile karar verildi.

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2014/8491

K. 2014/9115

T. 8.7.2014

• ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASI İSTEMİ ( Bir Taşınmazda Fiili Taksim Sebebiyle Önalım Hakkının Kullanılamaması İçin Taşınmazın Paydaşlarca Özel Olarak Kendi Aralarında Taksim Edilmesi ve Önalım Hakkını Kullanan İle Pay Satışı Yapan Paydaşların Paylarına Denk Gelen Bölümü Kullanıyor Olmaları Gerektiği )

• FİİLİ TAKSİM ( Önalım Hakkının Kullanılması İstemi - Davaya Konu Taşınmazda Davacının Kullandığı Pay Bulunmadığından Fiili Taksimden Söz Edilemeyeceği )

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Önalım Hakkının Kullanılması İstemi - Davaya Konu Taşınmazda Davacının Kullandığı Pay Bulunmadığından Fiili Taksimden Söz Edilemeyeceğinden Davacıya Davaya Konu Payın Satış Bedeli İle Ödenmesi Zorunlu Harç ve Masrafların Toplamından İbaret Olan Önalım Bedelini TMK 734/2. Md.si Uyarınca Depo Etmesi İçin Süre Verilerek Sonucuna Göre Bir Karar Verilmesi Gerektiği )

• EYLEMLİ PAYLAŞMA ( Önalım Hakkının Kullanılması İstemi - Eylemli Paylaşmanın Varlığı Halinde Davanın Reddi Gerektiği )

4721/m.734/2

ÖZET : Dava, önalım hakkı sebebiyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Bir taşınmazda fiili taksim sebebiyle önalım hakkının kullanılamaması için, taşınmazın paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilmesi ve önalım hakkını kullanan ( davacı ) ile pay satışı yapan paydaşların paylarına denk gelen bölümü kullanıyor olmaları ve de pay satanların bu payı kullandığı sırada önalım hakkını kullanan paydaşın çekişme konusu paya denk gelen yerde hak iddia etmemiş olması gerekir. Somut olayda, davaya konu taşınmazda davacının kullandığı pay bulunmadığından fiili taksimden söz edilemez. Bu nedenle, davacıya davaya konu payın satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelini 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 734/2. maddesi uyarınca depo etmesi için süre verilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. 

DAVA : Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 13.3.2014 gün ve 2013/16633 Esas, 2014/3349 Karar sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü: 

KARAR : Davacı, paydaş olduğu 804 parsel sayılı taşınmazın dava dışı önceki paydaşlarının paylarını satış yoluyla davalı Avni'ye devrettiklerini, bildirim yapılmadığını ileri sürerek, önalım hakkına dayanarak davalı adına kayıtlı payların adına tescilini istemiş, 25.5.2011 tarihli dilekçeyle husumeti yeni malik M. K. C.'a yöneltmiştir. 

Davalı Avni, yargılama sırasında payı M. K. C.'a satış yoluyla devrettiğinden tarafına husumet yöneltilemeyeceğini; davalı M. K. C. ise, hak düşürücü süre geçtiğini, payı 205.000TL bedelle edindiğini, taşınmazda fiili taksim bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuşlardır. 

Mahkemece, fiili taksim bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, davacı vekilinin temyizi üzerine Dairemizin 13.3.2014 gün ve 2013/16633 Esas, 2014/3349 Karar sayılı ilamıyla onanmasına karar verilmiştir. 

Davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur. 

Dava, önalım hakkı sebebiyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. 

Önalım davasına konu payın dair bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir 3. şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış sebebiyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir. 

Somut uyuşmazlıkta, 77.875m² yüzölçümünde tarla niteliğindeki davaya konu taşınmazda davacının da 2006 yılında; davalı Avni'nin 2009 yılında edindiği payı yargılama sırasında 15.7.2010 tarihinde satış yoluyla davalı M. K. C.'ın devraldığından paydaş olduğu görülmektedir. 17.1.2012 günü yapılan keşifte dinlenen davalı tanıkları davacının taşınmazda kullandığı bölümün bulunmadığını, taşınmazın üç parça halinde M., D. ve Y. soyadlı ailelerce kullanıldığı söylemişlerdir. Fen bilirkişinin 18.1.2013 tarihli raporuna ekli krokide ( A ) ile işaretli bölüm Yılmaz; ( B ) ile işaretli bölüm Demirtaş soyadlı; ( C ) ile işaretli bölüm davalı M. K. C.'ın tasarrufunda, ( D ) ile işaretli bölümün ise boş tarla niteliğinde olduğu belirtilmiştir. Görülüyor ki, davacı taşınmaz zemininde payına özgülenmiş bir bölüm kullanmamaktadır. Bir taşınmazda fiili taksim sebebiyle önalım hakkının kullanılamaması için, taşınmazın paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilmesi ve önalım hakkını kullanan ( davacı ) ile pay satışı yapan paydaşların paylarına denk gelen bölümü kullanıyor olmaları ve de pay satanların bu payı kullandığı sırada önalım hakkını kullanan paydaşın çekişme konusu paya denk gelen yerde hak iddia etmemiş olması gerekir. Somut olayda, davaya konu taşınmazda davacının kullandığı pay bulunmadığından fiili taksimden söz edilemez. Bu nedenle, davacıya davaya konu payın satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelini 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 734/2. maddesi uyarınca depo etmesi için süre verilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. 

Mahkemece, yukarda açıklanan hususlar uyarınca işlem yapılması gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu sebeple bozulması gerekmiştir. 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle davacı vekilinin karar düzeltme İsteminin kabulüyle Dairemizin 13.3.2014 tarihli ve 2013/16633 Esas, 2014/3349 Karar sayılı ilamının kaldırılmasına, hükmün yukarda açıklanan sebeplerle BOZULMASINA, peşin harcın istenmesi halinde yatırana iadesine, 08.07.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi. 

yarx

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2013/3127

K. 2013/4971

T. 1.4.2013

• ÖNALIM HAKKI NEDENİYLE PAYIN İPTALİ VE TESCİL DAVASI ( Fiili Paylaşımın Davalı Tarafından Kanıtlanamadığı - Tanık Beyanlarının Yeterli Olmadığı/Davacıya Önalım Bedeli Yatırması İçin Mahkemece Süre Verilmesi Gerektiği/Önalım Hakkı )

• FİİLİ PAYLAŞIMIN KANITLANAMAMASI ( Bilirkişi ve Tanık Beyanlarının Yeterli Olmadığı - Keşif Sonrasında Düzenlenen Rapor ve Krokilerden Taşınmazın Fiilen Taksim Edildiğinin Anlaşılamadığı - Eylemli Paylaşmayı Davalının Kanıtlaması Gereği )

• DÜRÜSTLÜK KURALI ( Paydaşlar Arasında Daha Önceden Fiili Taksimin Yapılması Halinde Davacı Zamanında Bu Yerde Hak İddia Etmediğinden Sözkonusu Satış Nedeniyle Önalım Hakkını Kullanamayacağı - Fiili Taksimin Kanıtlanamadığı/Her Türlü Delil )

• TANIK DAHİL HER TÜRLÜ DELİLİN GEÇERLİ OLMASI ( Eylemli Paylaşmanın İspatı/Kötüniyet İddiasının Yargılamanın Her Aşamasında İleri Sürülebileceği/Savunmanın Genişletilememesi Yasağının Uygulanmayacağı - Önalım Hakkının Kullanılması )

• KEŞİF TUTANAĞI ( Düzenlenen Kroki ve Raporlardan Taşınmazın Fiilen Taksim Edildiğinin Anlaşılamadığı - Fiili Taksim )

4721/m. 2,732,733,734

6100/m. 65

ÖZET : Dava, önalım hakkı nedeniyle payın iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkindir.Mahkemece, fiili paylaşım nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.Davalı taraf eylemli paylaşma iddiasını kanıtlamakla yükümlüdür. Davalı eylemli paylaşma savunmasını tanık dahil her türlü delil ile kanıtlayabilir.Ancak eldeki davada davalı tarafından fiili taksimin varlığı kesin olarak kanıtlanamamıştır.Davalı tanıklarından davalıya pay satan şahıs dışındaki tanıklar fiili taksime ilişkin görgüye dayalı bilgileri olmadığını beyanla davalıdan duydukları şeklinde beyanda bulunmuşlar.Davalı tanığı taksimin hisse satışından önce yapıldığını beyan etmiş ise de, keşif tutanağından ve keşif sonrası düzenlenen rapor ve krokilerden taşınmazın fiilen taksim edildiği anlaşılamamaktadır.Her ne kadar gerekçede, keşifteki gözlemde taşınmazın beş parça olduğu üç parçanın davalı tarafından sürüldüğü belirtilmiş ise de keşif tutanağında bu şekilde bir belirleme yer almamaktadır.Yerel bilirkişi, tanık beyanları, bilirkişi raporu ve diğer bilgi ve belgelerden davalının fiili paylaşım savunmasını kanıtlayamadığı anlaşıldığından, mahkemece işin esası incelenerek davacıya önalım bedelini yatırması için süre verilmesi, daha sonra sonucuna göre hüküm kurulması gerekir. 

DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 26.09.2011 gününde verilen dilekçe ile önalım istenmesi ve yargılama sırasında katılanın davaya katılması üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 04.12.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: 

KARAR : Dava, önalım hakkı nedeniyle payın iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkindir. 

Davacı vekili, davacının 84 parsel sayılı taşınmazda paydaş bulunduğunu, taşınmazın diğer paydaşlarından Yılmaz Ş.'ün 8/40 payını 01.06.2010, Güldane Ş.'ün 8/40 payını 22.11.2010 ve Durdane Ç.'ın da 8/40 payını 25.04.2011 tarihinde davalıya satarak devrettiğini, satışın noter vasıtası ile davacıya bildirilmediğini öne sürerek davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescili istemiyle dava açmıştır. 

Merdane Ş., aynı nedenlere dayanarak HMK'nın 65. maddesi uyarınca asli müdahale talebinde bulunarak aynı satıma konu paya yönelik olarak önalım hakkını kullanmıştır. 

Davalı vekili, taşınmazın önceki paydaşlar arasında fiilen paylaşıldığını, fiili paylaşıma uygun olarak kullanıla geldiğini, davacının daha sonra yerleri belli olan dava dışı Yılmaz Ş., Güldane Ş. ve Durdane Ç.'ın paylarını satın aldığını öne sürerek davanın reddini savunmuştur. 

Mahkemece, fiili paylaşım nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir. 

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. 

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında paylaşılıp her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir. Davalı taraf eylemli paylaşma iddiasını kanıtlamakla yükümlüdür. Davalı eylemli paylaşma savunmasını tanık dahil her türlü delil ile kanıtlayabilir. 

Mahkemece, fiili paylaşım nedeniyle davanın reddine karar verilmiş ise de davalı tarafından fiili taksimin varlığı kesin olarak kanıtlanamamıştır. Davanın fiili paylaşım nedeniyle reddi için fiili paylaşımın kanıtlanması gerekir. 

Davalı tanıklarından davalıya pay satan Yılmaz Ş. dışındaki tanıklar fiili taksime ilişkin görgüye dayalı bilgileri olmadığını beyanla davalıdan duydukları şeklinde beyanda bulunmuşlar. Yılmaz Ş. ise taksimin hisse satışından önce yapıldığını beyan etmiş ise de, keşif tutanağından ve keşif sonrası düzenlenen rapor ve krokilerden taşınmazın fiilen taksim edildiği anlaşılamamaktadır. Her ne kadar gerekçede, keşifteki gözlemde taşınmazın beş parça olduğu üç parçanın davalı tarafından sürüldüğü belirtilmiş ise de keşif tutanağında bu şekilde bir belirleme yer almamaktadır. 

Dosya içerisindeki yerel bilirkişi, tanık beyanları, bilirkişi raporu ve diğer bilgi ve belgelerden davalının fiili paylaşım savunmasını kanıtlayamadığı anlaşıldığından, mahkemece işin esası incelenerek davacıya önalım bedelini yatırması için süre verilmesi, daha sonra sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir. 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 01.04.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. 

yarx

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2013/15910

K. 2014/2430

T. 25.2.2014

DAVA : Davacı İ. A. vekili tarafından, davalı Z. D. aleyhine 31.10.2011 gününde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 16.7.2013 tarihli hükmün Yargıtay'ca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı Z. D. vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 25.2.2014 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. O. D. ile karşı taraf davacı vekili Av. Cafer Şahin geldi. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: 

KARAR : Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ile tescil istemine ilişkindir. 

Davacı 843 parsel sayılı taşınmazda 1/2 pay sahibi olduğunu, paydaşlardan H. A.'ın 1/2 payını 10.500 TL bedelle 26.8.2010 tarihinde dava dışı A. A.'a, bu kişinin de aynı payı 30.000 TL bedelle 29.9.2010 tarihinde davalı Z. D.'e sattığını, satış bedelinin önalım hakkının kullanılmasını engellemek için muvazaalı şekilde yüksek gösterildiğini, gerçek satış bedelinin 10.000 TL olduğunu, bu bedel üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek dava harcını 10.000 TL üzerinden yatırmış ise de, önalım hakkına dair payın tapudaki satış bedeli 30.000 TL olup davacı 27.6.2013 tarihinde harcı tamamlamıştır. 

Davalı, fiili taksimin mevcut olduğunu, taşınmaz üzerinde kullandıkları yerlerin belirli olduğunu, satış bedelinin de muvazaalı olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. 

Mahkemece 30.000 TL satış bedeli ile tapu harç ve masrafları toplamı üzerinden davanın kabulüne karar verilmiştir. 

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir. 

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazda, paydaşlardan birisinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyetin oluşması ile doğar ve satışla kullanılabilir hale gelir. 

Önalım davasına konu payın dair bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir 3. şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış sebebiyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.2.1951 gün ve 17/1 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir. 

Olayımıza gelince; davalı cevap dilekçesinde fiili taksim itirazında bulunmuştur. Her ne kadar mahkemece taşınmazda kullanım sınırının belli olmadığı ve fiili taksimin varlığı için uzunca bir sürenin geçmesi gerektiği görüşünden hareketle fiili taksim iddiası kanıtlanamadığından davanın kabulüne karar verilmiş ise de, bu değerlendirme dosya kapsamına uygun düşmemektedir. 

Dava konusu payın bulunduğu 843 Sayılı parselin öncesinin 101 parsel sayılı taşınmaz olduğu, bu parselde davacının babası M. A. ile amcası H. A.'ın 1/2 şer oranında paylarının bulunduğu davacının babasına ait 1/2 payı 28.9.2006 tarihinde satın aldığı daha sonra ifraz gören taşınmazın 843 parsel nosu ile 1/2 şer paylı olarak davacı ile amcası H. adına kaydedildiği H.'in payını A. A.'a onun da davalıya sattığı dosya içeriğinden anlaşılmaktadır. Yapılan keşif sırasında dinlenen davalı tanıkları taşınmazın davacı ile amcası arasında fiilen taksim dilerek kullanıldığını, beyan etmişler ve dosyaya sunulan 14.12.2012 tarihli fen bilirkişisi rapor ve krokisinden, davaya konu taşınmazda davacının kullandığı A harfi ile gösterilen su kanalı tarafındaki kısım ile B harfi ile gösterilen davacının amcası H. A.'ın kullandıkları yerlerin ayrı ayrı gösterildiği, dinlenilen tanıklar ve mahalli bilirkişi D. Ö.'ün beyanlarından da davacının bu kullanıma karşı çıkmadığı anlaşılmaktadır. 

Hal böyle olunca, davacının önalım hakkının kullanılması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir. 

Kabule göre de; davacının bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamadığından, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre davalı yararına muvazaa iddiasının kanıtlanamayan bölümü olan 20.000 TL üzerinden, davacı yararına ise dava dilekçesinde gösterilen 10.000 TL üzerinden karar tarihindeki nispi vekalet ücretine takdir edilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi de doğru olmamıştır. 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istenmesi halinde yatırana iadesine, 1.100 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 25.2.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi.